政策收购二手房全面铺开"老破小"或迎暖春

2026年以来，上海浦东新区、静安区、徐汇区收购二手住房用于保障性租赁住房项目的举措，激起了对二手房市场重要性的重新认识。官方下场收储二手房，打通市民"卖旧买新"的置换堵点，被视为房地产业转身的关键信号。

多地加码住房"以旧换新"

房地产行业深度调整大背景下，新房去化承压，二手房流通遇阻，楼市"卖旧买新"链条梗阻不畅。近期，多地加码住房"以旧换新"，地方政府、国资平台直接收购二手房、"老破小"，为增强房源流动性提供了政策背书。

知情人士介绍，辖区内业主只需在"安家起步区"小程序免费发布房源完成登记，平台运营方即会启动后续全流程主动服务。首先，基于起步区发展规划与实时市场数据，对房源进行综合价值评估；随后，专业团队与业主进行一对一沟通，并可根据需求提供上门勘验与洽谈服务；最终，在双方达成一致后，由平台协调合作资金方，以一次性付清房款的方式完成收购。

官方收购的多重效应

赵秀池认为，官方收购低总价房源，最直接的影响是消化部分过剩的二手房存量，缓解业主降价抛售的压力，稳定片区房价预期，打破二手房市场"降价—观望—再降价"的负向循环。

另一方面，过去收储新房或长租公寓往往成本较高且周期较长，而"老破小"总价较低，能以更高效的方式扩充保租房体量。同时，"老破小"在市场下行期成为流动性死角，大量挂牌却难以成交，直接拖累片区房价，并加剧了市场观望情绪，官方收购可打破这一负向循环，稳定市场预期。

市场出现积极信号

国家统计局日前发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，出现跌幅收窄的积极信号，但市场下行的局面仍未彻底改变。

日前重庆出台的楼市新政中，鼓励"卖旧买新"，引导国企收购存量商品房。鼓励收购主体按照市场化、法治化原则，运用保障性住房再贷款政策工具，使用企业自有资金、住房租赁团体购房贷款、保障性住房收购贷款、地方政府专项债券等多渠道资金，大力收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等，有效盘活存量。